UAE不動産市況、2025年も高水準維持して年末へ

UAE不動産市場が世界的な注目を集める中、2025年は実需に支えられた持続可能な成長を実現しています。健全な経済成長、継続的な人口増加、そして戦略的なインフラ投資という強固な基盤の上に築かれた市場は、年末を迎えようとする今も「高水準」という表現が相応しい堅調な推移を示しているのです。

2025年10月、ドバイの不動産取引総額は462億6,000万ディルハム（約1兆8,500億円）を記録しました。取引件数は18,232件に達し、そのうち71.4%がオフプラン（建設前販売）物件という構成です。この数字は単なる投機マネーの流入を示すものではありません。UAE全体を見渡せば、ドバイとアブダビの両都市で過去最高水準の取引が続き、第3四半期には新たな記録を次々と更新しています。

本記事では、現地の最新データと複数の信頼できる情報源に基づき、UAE不動産市場の現状と今後の展望を詳しく解説します。海外進出を検討する投資家や経営者にとって、正確な現地情報は投資判断の要となります。

ドバイ：オフプラン物件が市場を牽引する構造的変化

2025年のドバイ不動産市場において最も顕著なトレンドは、オフプラン物件の圧倒的な存在感です。10月の取引データによると、全体の71.4%に相当する13,008件がオフプラン取引でした。この比率は単なる一時的な現象ではなく、市場の構造的な変化を反映しています。

オフプラン物件の人気には明確な理由があります。第一に、柔軟な支払いプランです。多くのデベロッパーが契約時20%、建設中40%、完成後40%といった分割払いを提供しており、初期投資を抑えながら不動産投資が可能となっています。第二に、完成時の値上がり益を狙えることです。優良プロジェクトでは、販売開始から完成までの間に20〜30%の価値上昇が見込まれるケースも珍しくありません。

2025年4月から6月にかけての第2四半期には、ドバイは史上最強の四半期を記録しました。Property Finderのレポートによると、53,252件の取引が成立し、取引総額は1,843億ディルハム（約7兆3,700億円）に達しました。この驚異的な数字の背景には、外国人投資家の積極的な参入があります。第1半期だけで94,717人の投資家がUAE不動産市場に参入し、その大半が外国籍という事実は、国際市場としてのドバイの地位を明確に示しています。

*1AED=約40円で換算

アブダビ：2025年第3四半期、過去最高を記録

ドバイの影に隠れがちなアブダビですが、2025年第3四半期の不動産市場は目を見張る成長を遂げています。アブダビ不動産センター(ADREC)の最新データによると、1月から9月までの不動産取引総額は940億ディルハム（約3兆7,600億円）に達し、取引件数は29,400件を記録しました。これは前年同期比で取引額が43.3%増、取引件数が48%増という驚異的な成長率です。

この成長の背景には、アブダビの強固な経済基盤と政府主導の戦略的な開発計画があります。売買取引は618億ディルハム（約2兆4,700億円）で16,887件、住宅ローン取引は322億ディルハム（約1兆2,900億円）で12,666件を記録しました。住宅ローン取引の活況は、金融機関がアブダビ不動産市場の将来性を高く評価していることの証です。

ADRECのラシェド・アル・オマイラ代行局長は「これらの結果は、アブダビ不動産市場のファンダメンタルズの強さと投資家の成熟度を裏付けるものです。2025年上半期の非石油GDP貢献度は前年の202億ディルハムから219億ディルハムへと9%増加しました」と述べています。建設セクターと合わせると、不動産関連産業はアブダビの非石油GDPの24%を占めており、経済多角化の中核を担っています。

エリア別市場動向：投資家が注目すべきホットスポット

Illustrative Image of Abu Dhabi Waterfront

UAE不動産市場を理解する上で、エリア別の特性を把握することは不可欠です。2025年第3四半期のデータは、明確な地域差を示しています。

ドバイでは、ジュメイラ・ビレッジ・サークル（JVC）、ドバイマリーナ、インターナショナル・シティが中価格帯アパートメントの人気エリアとして確立しています。アラビアン・ランチェス3では、ヴィラの平均価格が518万ディルハム（約2億720万円）に達し、前年比24%という顕著な価格上昇を記録しました。一方、DAMAC Hills 2（旧Akoya）では、1平方フィートあたりの価格が37%上昇しており、手頃な価格帯でありながら高い資産価値増加を実現しています。

アブダビでは、ヤス島、サディヤット島、アル・ラハ・ビーチがウォーターフロントの高級物件市場を形成しています。特筆すべきは、ヤス島のヴィラ平均価格が第3四半期に91%上昇し、579万ディルハム（約2億3,160万円）に達したことです。この急激な価格上昇の背景には、ウォルト・ディズニーとミラールによる新しいディズニー・テーマパーク・リゾートの開発発表があります。この発表後、ヤス島周辺の問い合わせは前月比で40%以上増加したと報じられています。

中価格帯では、アル・リーム島、マスダー・シティ、バニヤスが注目されています。アル・リーム島はアブダビ・グローバル・マーケット（ADGM）フリーゾーン内に位置し、金融・ビジネスサービスの中心地として発展しています。一方、予算重視の購入者には、アル・リーフ、アル・ガディール、アル・シャムハといった新興地区が人気で、アパートメントの平均価格は74万4,000ディルハム（約2,976万円）から始まります。

オフプラン市場の深層：リスクと機会の両面を理解する

Illustrative Image of Dubai Construction

2025年のUAE不動産市場で最も活況を呈しているのが、オフプラン（建設前販売）セグメントです。第3四半期のドバイでは、全取引の約65〜70%をオフプラン物件が占めました。この現象は、投資家がUAE不動産市場の将来性に強い確信を持っていることの表れです。

オフプラン投資の魅力は多層的です。まず、価格優位性があります。完成物件と比較して20〜30%安い価格で購入できることが多く、完成時には大きなキャピタルゲインが期待できます。次に、支払い柔軟性です。多くのデベロッパーが建設期間中の分割払いを認めており、資金繰りの負担が軽減されます。さらに、優良物件の早期確保が可能です。人気プロジェクトは発売開始から数週間で完売することも珍しくなく、早期購入が投資成功の鍵となります。

ドバイでは、Marina Shoresが高級アパートメント部門で最も人気のオフプランプロジェクトとなっており、平均価格は370万ディルハム（約1億4,800万円）です。中価格帯では、ジュメイラ・ビレッジ・サークルのAuresta Tower、ビジネスベイのBinghatti Aquarise、アル・フルジャンのAzizi Centralが人気で、価格は60万ディルハム（約2,400万円）から始まります。予算重視の層には、マジャンのDusit Rijas、Dubai Land Residence ComplexのCoventry Gardens、Dubai Investments ParkのVerdana 2が支持されています。

アブダビでは、ヤス島のGardenia Bayが高級アパートメント部門のトップで、平均価格は208万ディルハム（約8,320万円）です。サディヤット島のNouran Living（平均209万ディルハム）、アル・マリヤ島のReportage Tower（平均177万ディルハム）も強い関心を集めています。中価格帯では、アル・リーム島のReem HillsとマスダーシティのRoyal Parkが人気です。

ただし、オフプラン投資には独特のリスクも存在します。完成遅延は珍しくなく、1〜2年の遅れも発生しえます。さらに、完成時の品質が期待と異なる可能性や、市場環境の変化による価格下落リスクも考慮が必要です。それでも、信頼できる大手開発業者のプロジェクトを選択し、適切なデューデリジェンスを行えば、リスクは管理可能なレベルに抑えられます。

賃貸市場の活況：高利回りが投資家を惹きつける

UAE不動産市場の強みは、売買市場だけでなく賃貸市場の堅調さにもあります。ドバイの平均賃貸利回りは7.4%に達し、一部の手頃な価格帯コミュニティでは9.4%を記録しています。東京都心の2〜3%と比較すると、その魅力は圧倒的です。

特に注目すべきは、1,500ディルハム/平方フィート（約6万円/平方フィート）未満の手頃な価格帯コミュニティの高利回りです。Dubai Investment Parkでは9.44%、International Cityでは9.10%、Arjanでは7.90%という利回りを実現しています。International Cityの平均物件価格は725ディルハム/平方フィート（約2万9,000円/平方フィート）と手頃でありながら、高い投資リターンが期待できる環境です。

アブダビの賃貸市場も記録的な成長を見せています。ValuStratの第2四半期レポートによると、オフィス市場の平均賃料は前年比28.3%上昇し、1平方メートルあたり860ディルハム（約34,400円）に達しました。ADGMやマスダール・シティといったビジネスハブでは、グレードAオフィスの空室率が5%を下回り、実質的に満室状態です。

住宅賃貸市場も堅調で、賃貸価格指数は四半期で1.5%、年間で9.5%上昇しました。アパートメントの賃料上昇がヴィラを上回るペースで進んでおり、スタジオの平均年間賃料は65,000ディルハム（約260万円）、1ベッドルームは91,000ディルハム（約364万円）、2ベッドルームは128,000ディルハム（約512万円）となっています。

外国人投資の急増：97カ国から資本が流入

UAE不動産市場の国際性は、その最大の強みの一つです。アブダビでは、2025年第3四半期までの外国人直接投資（FDI）が62億ディルハム（約2,480億円）に達し、前年同期比で35%増加しました。この投資は97の国籍から流入しており、ロシア、中国、イギリス、フランス、カザフスタン、アメリカからの投資が特に顕著です。

この多様性は、UAE市場のリスク分散効果を高めています。特定の国や地域からの投資に依存していないため、地政学的リスクや特定国の経済変動に対する耐性が高いのです。投資ゾーンにおける外国投資は、全不動産投資の74%を占め、前年同期の210億ディルハムから350億ディルハムへと66%増加しました。

ドバイでも同様の傾向が見られ、第1半期の外国人投資家は全体の70%以上を占めています。投資総額3,260億ディルハム（約13兆400億円）のうち、大半が海外からの資金です。この国際資本の流入は、UAE不動産市場が単なる地域市場ではなく、グローバルな投資先として確立していることを証明しています。

2026年に向けた市場展望：成熟期への移行

Illustrative Image of Dubai Marina

UAE不動産市場は、2025年の歴史的な成長を経て、2026年以降は成熟期への移行が予測されています。過去2年間の急激な価格上昇は徐々に落ち着きを見せ、年間5〜10%程度の安定的な成長に移行すると見られています。

供給面では、2025年から2027年にかけてドバイで24万戸の新規供給が予定されています。内訳は2025年が9万戸、2026年が12万戸、2027年が3万戸です。これはドバイの住宅ストックの約20%増加を意味し、2026年以降は買い手有利な市場へのシフトが予想されます。

需要面では、両都市の人口増加と経済多角化が市場を下支えします。ドバイの人口は2025年末までに400万人に達すると予測されており（現在約380万人）、年間4.7%のGDP成長率とともに、富裕層の流入が継続しています。アブダビでも、政府の生活の質向上プログラムや国際企業の誘致施策により、中長期的に安定した需要が見込まれます。

Property FinderのタニヤCEOは「2025年後半から2026年初頭にかけて、市場は売り手有利な状態を維持します。投資家は利回り9%以上を実現するコミュニティや、競争力のある価格のオフプラン開発に注目すべきです。2026年後半には新規供給の到着により、価格が安定し、買い手により有利な参入ポイントが生まれるでしょう」と述べています。

日本人投資家が今、UAEに注目すべき理由

では、なぜ日本人投資家が今、UAE不動産に注目すべきなのでしょうか。複数の構造的優位性が存在します。

第一に、税制優遇です。UAEでは個人の不動産売却益に対するキャピタルゲイン税が存在せず、固定資産税もありません。年間の賃貸収入に対する所得税もゼロです。日本では不動産売却益に最大39%の税金がかかることを考えると、この違いは実質的な投資リターンに大きな影響を与えます。

第二に、ゴールデンビザ制度です。ドバイでは200万ディルハム（約8,000万円）以上の不動産を購入すると、10年間のゴールデンビザを取得でき、居住権と就労権が付与されます。これは、将来的な移住や中東でのビジネス展開を考える投資家にとって大きな付加価値となります。

第三に、賃貸利回りの高さです。UAEの平均賃貸利回りは5〜9%で、東京の2〜3%と比較して圧倒的に高い水準です。特にDubai Investment ParkやInternational Cityといった手頃な価格帯エリアでは、9%を超える利回りも実現可能です。

第四に、通貨の安定性です。UAEディルハム（AED）は米ドルにペッグされており（1USD = 3.67AED固定）、為替変動リスクが限定的です。日本円の長期的な弱含みを考えると、ドルペッグ通貨での資産保有は有効なリスク分散策となります。

第五に、市場の透明性と規制の整備です。ADRECやドバイ土地登記局によるデジタル化の推進により、UAE不動産市場の透明性は飛躍的に向上しています。取引データはリアルタイムで公開され、価格の妥当性を容易に確認できます。

まとめ

2025年のUAE不動産市場は、「バブル」ではなく「成熟した高成長市場」という表現が正確です。10月のドバイで462億6,000万ディルハム、1月から9月のアブダビで940億ディルハムという取引総額は、実需に支えられた持続可能な成長の証です。

オフプラン物件が全取引の70%を占めるという市場構造は、投資家がUAEの将来性に強い確信を持っていることの表れです。97カ国からの外国人投資、40の新規開発プロジェクト、9.4%に達する賃貸利回り、これらすべてが、UAE不動産市場の魅力を裏付けています。

日本人投資家にとって、UAEは単なる海外投資先以上の意味を持ちます。税制優遇、高利回り、ゴールデンビザ制度、通貨の安定性といった複合的なメリットに加え、中東地域全体へのビジネス展開の拠点としての戦略的価値があります。

2025年下半期から2026年にかけては、市場が急成長から安定成長へと移行する過渡期となります。この時期こそが、慎重な投資家にとって絶好の参入タイミングとなる可能性があります。価格の予測可能性が高まり、賃貸市場も安定することで、より計画的な投資戦略が立てやすくなるからです。

重要なのは、UAE不動産市場が投機的な市場ではなく、実需に基づいた成長を続けている点です。年間数十万人規模の人口増加、数千社の国際企業の新規進出、そして政府の長期ビジョンに基づいた都市開発が、市場の安定性を支えています。

引用元・参考文献

• Khaleej Times「UAE’s property market is closing 2025 on a high note」
• Elite Agent「Dubai leads as UAE real estate hits new highs」
• Economy Middle East「UAE property market: Top off-plan locations emerge in Dubai and Abu Dhabi as investor appetite grows」
• Property Finder「UAE Real Estate Investment Trends Report」

※為替レート：1AED = 40円で計算